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2021-03-04 00:30 (목)
[2021년 부동산 시장 전망] 코로나19 확산으로 인한 경제 불확실성 증가에도 매매시장 과열 지속
[2021년 부동산 시장 전망] 코로나19 확산으로 인한 경제 불확실성 증가에도 매매시장 과열 지속
  • 김종진 기자 kjj0603kkk@
  • 승인 2020.12.29 10:48
  • 댓글 0
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부동산 시장 전망과 주요 이슈 담은 ‘2021 KB 부동산 보고서(주거용편)’ 발간
2021년 주택시장은 어떻게 될까. 물론 정부 정책이 주요한 변수가 될 전망이다. 정부 정책에 따라 시장이 지속적으로 변화해왔기 때문이다. 물론 일정 기간이 지난 후 시장이 재반등하는 상황이 반복되고 있으나 그만큼 정책의 강도 역시 높아지고 있다. 다만 전세가격이 오른 것은 상당한 제약 요인으로 작용할 수 있다. 매매가격과 전세가격이 동시에 오르는 상황에서 자칫 정책의 충돌 가능성이 존재하기 때문이다. 한편으로 정부의 주택 공급 계획이 신속하게 시행되면서 공급 부족에 대한 의식을 얼마나 진정시킬 것인가도 중요한 요인이 될 수 있다. [사진=오늘경제 DB]
2021년 주택시장은 어떻게 될까. 물론 정부 정책이 주요한 변수가 될 전망이다. 정부 정책에 따라 시장이 지속적으로 변화해왔기 때문이다. 물론 일정 기간이 지난 후 시장이 재반등하는 상황이 반복되고 있으나 그만큼 정책의 강도 역시 높아지고 있다. 다만 전세가격이 오른 것은 상당한 제약 요인으로 작용할 수 있다. 매매가격과 전세가격이 동시에 오르는 상황에서 자칫 정책의 충돌 가능성이 존재하기 때문이다. 한편으로 정부의 주택 공급 계획이 신속하게 시행되면서 공급 부족에 대한 의식을 얼마나 진정시킬 것인가도 중요한 요인이 될 수 있다. [사진=오늘경제 DB]

[오늘경제 = 김종진 기자] 

문재인 정부의 강력한 부동산 규제 정책과 코로나19에 따른 경기 불확실성에도 불구하고 올해 주택 매매가격은 상승세를 지속했다. 올해 초 코로나19로 경제 불확실성이 확대되고, 다주택자 양도세 중과매물이 증가하면서 주택시장은 상당히 안정된 흐름을 보였다. 

그러나 하반기 들어 상승세를 타기 시작했고, 주택임대차보호법(이하 임대차법)이 통과된 후 전세시장 불안정이 매매시장까지 영향을 미치면서 주택시장은 높은 상승세를 보였다. 최근 몇 년째 반복되고 있는 상저하고(上低下高) 현상이 올해도 나타난 것이다.

실제로 11월까지 주택 매매가격은 6.9% 상승했으며 수도권이 9.2%로 상승세를 주도했다. 지난해 강력한 규제 정책을 담은 12.16대책에 이어 올해 2.20일, 6.17일, 7.10일, 8.4일, 11.19일에 연이어 주택 관련 대책이 발표되었지만 시장의 불안정은 계속되었다.

비수도권도 대부분 하반기 이후 상승세로 전환되었다. 행정수도 이전 가능성이 부각되면서 세종시와 대전시의 주택가격이 크게 상승했고, 그간 침체를 거듭해온 울산시가 상승세로 전환되었다. 광역시뿐 아니라 기타 지방도 지역마다 상황은 다르나 수도권의 가격 급등과 맞물려 상승하는 흐름을 보였다.

매매가격의 상승은 단순히 가격뿐 아니라 거래량의 상승을 동반했다. 올해 거래량은 2015년 이후 최대치를 기록할 전망이다. 11월까지 주택 매매거래량은 약 110만 4000 건으로 2015년(약 119만 4000 건, 2006년 조사 이래 최대치) 수준과 유사할 전망이다. 

최근 몇 년간 거래량이 80~95만 호 내외인 점을 감안한다면 상당수의 가구가 주택시장으로 몰려들었음을 알 수 있다. 11월까지 거래량은 전년 동기 대비 66% 증가했으며, 수도권이 72% 늘어 상대적으로 높은 증가율을 보였다. 올해 증여 거래도 많았다는 점을 감안한다면 실제 소유 이전은 2015년 수준을 뛰어넘을 가능성이 크다.

올해 주택 거래의 증가는 젊은층의 주택 구입이 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 이는 계속해서 오르는 가격에 불안감을 느끼고 주택 매수에 나선 계층이 많다는 것을 의미한다.

매매시장의 불안과 함께 올 한해 주택시장의 화두는 전세시장이다. 올해 초부터 완만하게 상승하던 전세가격은 임대차법이 시행되면서 상승률이 확대됐고, 전세가격은 11월 말까지 5.4% 상승했다. 특히 수도권이 7.3% 상승하면서 매매시장과 동일하게 상승세를 주도했다. 서울은 7월 이후 월평균 약 1.4%의 높은 상승률을 기록했다. 광역시 역시 가파른 상승세를 보이면서 3.9% 상승했으며, 비수도권은 마이너스에서 플러스로 전환됐다.

전세시장은 지난 4년간 매년 1% 미만의 상승률을 보이면서 안정세를 나타냈다. 최근 몇 년간 입주 물량이 많았고, 매매시장 호조의 영향으로 전세 수요 역시 매매 수요에 합류했기 때문이다. 그러나 지난해부터 추세 변화가 나타나고 있다. 매매시장의 규제 강화와 높은 주택가격에 대한 부담으로 전세 수요가 증가하기 시작했고, 임대차법 시행 이후 전세 물량이 급감하면서 전세시장 불안이 확대된 것으로 보인다.

2010년 이후 전세가격 급등기의 재현에 대한 우려가 커지고 있는 상황이다. 전세시장의 불안은 서민 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없다. 전세 공급자가 다주택자라는 점을 감안한다면 다주택자 규제에도 제약요인이 생긴 셈이다.

■ 공급 물량 지역별 차별화의 주요 변수로 작용

최근 주택가격의 불안 요인으로 가장 크게 거론되는 것 중 하나는 공급 물량 감소다. 주택 건설 인허가 승인 실적을 보면 2015년 약 76만 5000 호로 정점을 기록한 후 지속적으로 감소하고 있다. 2020년 10월까지 인허가 실적은 32만 6000 호로 전년 동월 대비 7.8% 감소했다. 지역별로는 수도권이 13.2%로 비수도권에 비해 큰 폭의 감소세를 보였다. 최근 수도권의 공급 우려가 지속되는 이유다. 공급 부족에 대한 우려가 높은 데다 규제로 분양가가 떨어지면서 분양시장으로 수요가 몰리고 있다.

신규 아파트 선호 현상이 여전한 데다 기존 아파트의 가격이 오르면서 청약 경쟁률은 매월 최고치를 갱신하는 상황이다. 분양시장으로 수요가 몰리면서 미분양 아파트는 지속적으로 감소하여 2만7천 호 수준까지 내려갔다. 비수도권의 미분양 아파트도 올해 들어 급감하고 있어 최근의 비수도권 아파트 가격 회복세를 뒷받침하고 있다.

한편 입주 물량 역시 지속적으로 감소하고 있다. 아직까지 입주 물량이 절대적으로 낮은 수준은 아니지만 2015년 급증한 건설 물량의 입주가 마무리되면서 감소세가 지속되는 것으로 보인다. 입주 물량은 매매시장뿐 아니라 전세시장에도 큰 영향을 미치는데, 임대차법으로 주택시장에서 나오는 전세 물량이 감소한 상황에서 입주 물량의 감소는 상당히 부담스러운 요인으로 작용할 수 있다.

■ 주택 구매력 위축으로 상승에는 다소 한계

수요 측면에서 볼 때 가장 부담스러운 요인은 수요자의 구매력 위축이다.

KB국민은행에서 발표하는 소득 대비 집값 비율(PIR) 추이를 보면 전국적으로 조사 이래 최고 수준을 기록하고 있다. 11월 기준 전국 PIR은 5.5년이지만(소득 3분위가 3분위 주택을 구입할 경우 서울은 15.6년에 달한다. 정확한 소득을 반영하기 어려워 엄밀한 지역 간 비교는 어려우나 서울의 PIR이 상당히 높아진 것은 분명하다. 서울 PIR은 2019년 1월에 12.9년 소요되었으나 올해 9월에는 15.6년으로 2년 사이 2년 가까이 상승했다.

또한 주택구매력지수(HAI)는 2010년 이후 서울 지역 평균이 55.6을 기록하면서 100에 크게 못 미쳐 주택을 구매하기에는 부담이 큰 상황이며, 최근에는 과거 평균 대비해서도 낮은 수치를 기록하고 있다. 서울을 중심으로 가격 상승에 대한 기대감과 구매 욕구는 증가한 반면 가격 상승과 대출 규제로 주택구매력이 크게 떨어진 것으로 해석할 수 있다.

주택구매력 저하의 근본적인 원인은 소득 대비 가격이 가파르게 오른 것이다. 중위가격을 기준으로 보면 전국 주택가격은 2019년 1월에 3억 1천900만 원에서 2020년 11월에는 3억 7천565만 원으로 약 7000만 원이 올랐으며, 서울은 6억 3천206만 원에서 7억 8천391만 원으로 약 1억 5천만 원이 상승했다. 이와 더불어 투기 수요 억제를 위한 대출 규제 역시 주요 요인으로 작용하고 있다. 주택담보인정비율(LTV) 규제 기준이 40%로 축소되면서 자금 조달 여력이 크게 위축되었기 때문이다.

■ 보유세 증가로 다주택자 부담 증가

현재 주택시장에서 주택 구입뿐 아니라 매물 증가에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 다주택자의 행태변화다. 2015년 주택 경기 호황에 따른 갭투자 증가, 주택임대사업자 세제 혜택 등에 힘입어 다주택자가 지속적으로 증가했다.

2019년 주택 소유 통계를 보면 주택을 소유한 가구는 1146만 가구이며 이 중 2채 이상을 소유한 가구는 317만 가구로 27.7%를 차지했다. 상당수 가구가 다주택자인 셈이다. 다주택 가구는 2015년 약 273만 가구에서 2019년 317만 가구로 증가했으며, 전체 주택 보유 가구에서 차지하는 비중도 2015년 25.5%에서 2019년 27.7%로 2.2%p 상승했다.

2021년부터 고가 주택을 보유한 다주택자의 보유세 부담이 크게 늘 것으로 예상된다. 정부는 다주택자에 대한 보유세를 지속적으로 강화해 왔으며, 지난 7.10대책을 통해 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대해 과세 구간별로 1.2~6.0%의 세율을 적용하기로 했다.

향후 다주택자의 주택 보유 부담은 증가할 수밖에 없으며 매도에 대한 고민이 커질 것으로 보인다. 1주택자는 고가 주택 보유자를 제외하고 세부담은 크지 않을 것으로 보이나, 다주택자들은 향후 주택가격이 상승하지 않더라도 보유세 부담은 상당할 것으로 예상된다.

규제 지역 내 주택을 보유하고 있는 다주택자의 양도세율이 2021년에 재인상되므로 종합부동산세(이하 종부세)가 부과되는 기준일인 6월 1일 이전까지 매도에 대한 고민은 깊어질 것으로 보인다. 다만 양도세 부담이 높아 실제 매도까지 이어지는 경우는 다소 제한적일 수 있다. 내년 상반기 주택시장의 안정은 다주택자의 매물이 어느 정도 공급되느냐가 관건이 될 수 있다.

■ 거시환경 변화와 부동산 정책이 주요 변수

2021년에도 여전히 정부 정책이 주요한 변수가 될 것이다. 정부 정책에 따라 시장이 지속적으로 변화해왔기 때문이다. 물론 일정 기간이 지난 후 시장이 재반등하는 상황이 반복되고 있으나 그만큼 정책의 강도 역시 높아지고 있다. 다만 전세가격이 오른 것은 상당한 제약 요인으로 작용할 수 있다. 매매가격과 전세가격이 동시에 오르는 상황에서 자칫 정책의 충돌 가능성이 존재하기 때문이다. 한편으로 정부의 주택 공급 계획이 신속하게 시행되면서 공급 부족에 대한 의식을 얼마나 진정시킬 것인가도 중요한 요인이 될 수 있다. 

올해 젊은층이 적극적으로 주택 구입에 나선 주된 이유는 향후 주택 공급에 대한 불안과 이로 인한 가격 상승 우려 때문이었다.

국내 경제 상황 역시 중요한 변수가 될 수 있다. 코로나19의 경제적 여파가 상당하지만 주택시장에 미치는 영향은 아직까지 크지 않아 보인다. 최근 주택가격이 상승하면서 장기적으로 주택 투자는 실패하지 않는다는 믿음이 다시 한번 입증되었다. 오히려 저금리 기조가 지속되는 가운데 정부의 강력한 규제에도 투자 가능 지역에 대한 투자자의 관심은 확대되고 있다. 비규제 지역이나 틈새시장을 중심으로 주택 수요가 몰리면서 당분간 주택가격의 안정화는 쉽지 않아 보인다.

경제 환경 변화가 큰 변수가 될 수 있다. 아직 코로나19로 인한 경제적 충격이 어느 정도 수준일지 예측하기 어렵다. 또한 국내 상황과는 다르게 세계 각국에서는 여전히 코로나19 확진자 수가 증가하고 있다. 이로 인해 세계 경제가 급격히 악화할 가능성이 여전히 존재하고 국내 경제에도 심각한 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

한편 KB금융그룹은 29일 이 같은 내용을 담은 올 한해 부동산시장에 대한 진단과 ‘21년 시장 전망을 담은 ‘2021 KB 부동산 보고서(주거용편)’를 발간했다. 보고서의 자세한 내용은 웹사이트에 KB금융지주 경영연구소 홈페이지를 통해 검색이 가능하다.
 

오늘경제


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