• 전체기사
    • 서울
      H
      -1℃
      미세먼지
    • 경기
      H
      1℃
      미세먼지
    • 인천
      H
      -1℃
      미세먼지
    • 광주
      H
      4℃
      미세먼지
    • 대전
      H
      2℃
      미세먼지
    • 대구
      R
      1℃
      미세먼지
    • 울산
      R
      3℃
      미세먼지
    • 부산
      R
      4℃
      미세먼지
    • 강원
      H
      -1℃
      미세먼지
    • 충북
      H
      1℃
      미세먼지
    • 충남
      H
      1℃
      미세먼지
    • 전북
      H
      3℃
      미세먼지
    • 전남
      H
      4℃
      미세먼지
    • 경북
      W
      1℃
      미세먼지
    • 경남
      R
      5℃
      미세먼지
    • 제주
      R
      7℃
      미세먼지
    • 세종
      H
      2℃
      미세먼지
2021-03-02 02:15 (화)
[부동산 결산] ‘풍선효과’ 잡으려다 서민 잡는 정부 규제
[부동산 결산] ‘풍선효과’ 잡으려다 서민 잡는 정부 규제
  • 이재훈 기자 holic1007@
  • 승인 2020.12.22 13:05
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

[사진출처=오늘경제DB]
[사진출처=오늘경제DB]

[오늘경제 = 이재훈 기자]

2020년 부동산 시장은 '풍선효과'를 잡기 위해 시장과 정부의 규제 간 팽팽한 줄다리기가 이어졌다. 

지난해 고강도 규제책인 12・16 부동산 대책 발표 이후 올해 신종코로나 바이러스 감염증에 따른 경기 침체 우려에도 불구 집값 상승세는 수도권을 넘어 전국으로 이어졌고 전세난까지 가중됐다.

정부는 지난 11월 19일 올해 네 번째 부동산 대책을 내놨다. 이미 올해 6월 17일, 7월 10일, 8월 4일 등 거의 한 달꼴로 대책을 내놓으며 주택시장 안정세를 찾기 위한 초강수를 뒀다.

하지만 저금리 기조 및 풍부한 유동성이 수도권 규제지역에서 인근 비규제지역으로 옮겨가는 ‘풍선효과’로 인천·경기 등 수도권 일대 단기간 집값 상승을 이끌었다.

결국 정부는 규제지역 확대, 대출 강화, 주택공급 확대 등의 내용을 담은 종합 대책을 내놓지만 매매값이 잠시 소강상태를 보일 뿐 서울에서 다시 집값이 오름세로 돌아서면서 규제가 또 다른 규제를 낳아 이제는 규제의 의미가 퇴색해버린 지 오래다.

◆ 고강도 규제 ‘풍선효과’ 못 잡고 집값 상승 부추긴 격

한국부동산원에 기록된 전국 주택 매매 변동률을 보면 지난 4월 처음으로 상승세가 꺾여 전월 0.54%보다 0.27% 감소한 0.27%를 기록했다. 서울특별시에서는 –0.02%를 기록하는 등 첫 내림세의 전환점을 맞았다.

이는 지난해 초고가 주택에 대한 대출 규제를 필두로 금융·세제·청약 등 서울 고가아파트를 겨냥한 12·16대책 발표와 코로나19에 따른 경기 침체 우려가 맞물린 결과다.

5월에도 서울은 –0.09%를 기록하며 전월보다 –0.07% 감소했다. 그러다 6월 0.13%로 두 달간 이어진 내림세가 오름세로 꺾이며 반등했다.

저금리가 장기화로 이어지고 시장에 유동성이 확보되면서 회복세로 돌아선 것이다. 이때부터 온라인, SNS 등 커뮤니티를 통해 정부의 부동산 정책 발표에 대한 분위기가 조성됐다.

결국 정부는 6·17대책을 내놓고 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 규제했다. 투자자들의 갭투자를 막기 위해 대출규제의 문턱도 강화했다. 또 법인 과세 체계도 정비하는 등 강력한 규제를 적용했다.

그러나 정부의 강력한 규제에도 6월 전국 아파트매매 건수는 10만2482건으로 10년 만에 최고치를 경신했다. 이는 시장이 풀린 풍부한 유동성과 개발 호재 영향으로 이른바 막차 수요와 추격매수가 이어지면서 아파트매매량이 늘면서 집값 상승을 이끌었다.

이런 상황에 놓이자 정부는 한 달 뒤 7·10대책을 발표했다. 무주택자에 대한 청약 기회를 확대해 서민과 실수요자의 주택 구입 부담을 줄이고 다주택자 및 투기성 거래에 대해 세금을 인상하겠다는 내용이 골자다.

여기에 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안이 2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 국회 본회의에서 의결됐다. 다음날인 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되면서 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시 시행됐다. 전월세 신고제는 2021년 6월 21일 시행 예정이다.

기습적으로 시행된 임대차3법으로 기존에도 57주 연속 오르고 있던 전세값 상승폭은 더욱 커졌다.

갑자기 바뀐 법 개정으로 임대차 시장은 혼란이 불가피했다. 집주인 우위의 전월세 시장이 형성되면서 기존 세입자는 주택임대차보호법을 활용해 앞으로 2년간 더 살 수 있게 됐지만, 계약 갱신에 실패한 신규 세입자들은 이보다 비싼 가격에 새 전셋집을 구해야 할 형편에 놓였다.

특히 서울 아파트 시장은 입주 물량 감소로 전세 공급이 줄어드는 가운데 각종 규제 여파로 전세 수요는 늘어나면서 전세난이 극심해졌다.

결국 집값 상승에 이은 전세값 상승에 매매가격과 격차가 줄어들고 급기야 전셋값이 집값을 추월하는 ‘깡통 전세’ 까지 나타났다. 이런 현상에 불안감에 휩싸인 30~40대 실수요층은 일단 집을 사야 한다는 ‘패닉바잉(공황구매)’까지 겹치면서 덩달아 주택 매매시장 가격 상승세를 이끌었다.

이런 논란이 일자 정부는 급하게 8월 4일 공급대책을 내놓았다. 정부는 수도권 주택 총 13만 2000호를 추가 공급하겠다고 제시했다.

정부는 이날 대책에서 공공이 사업에 참여하는 공공재건축 사업에 대한 파격적인 용적률·층수 규제 완화카드를 제시했다. 공공재건축으로 사업을 진행할 경우 용적률을 준주거지역 최고 수준인 500%까지 늘려주고 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수하는 방식으로 층수도 50층까지 올릴 수 있게 한 내용이 골자다.

그러나 중요 정책파트너인 서울시가 반대에 나섰다. 서울시는 35층 층수 제한 완화 방안에 대해 거부 의사를 명확하게 밝히는 동시에 "공공재건축에 민간이 참여할지 의문"이라며 정책 효과에 심각한 의문을 제기했다.

특히 8・4대책의 13만2000호 가구중 5만 가구는 공공재건축을 통해 확보할 방침인데 이 제도가 성공하려면 재건축 조합이 조합원들이 만족할 수 있는 적절한 보상이 필요하다. 하지만 정부 대책에는 공공재건축으로 용적률 인센티브를 받으면 추가로 확보한 주택의 절반 이상을 기부채납해야 한다는 조건이 붙으면서 참여 의향을 밝힌 대단지는 주민 반발로 무산된 상태다.

급기야 정부는 11・19 전세대책을 발표했다. 향후 2년간 수도권에 11만4000가구의 임대주택을 공급하겠다는 계획과 함께 도심에 임대주택을 활발히 공급하는 건설사에는 공공택지 우선권도 주겠다는 파격적인 제의도 내놨다.

하지만 실수요층이 바라는 내 집 마련 주택공급이 필요한 시점에 임대주택 공급 카드는 목적에 부합하지 않는다며 비난이 쏟아졌다. 

정부는 올해 수차례의 부동산 대책을 내놓았지만, 해결책 없는 대책으로 수개월째 전세대란이 이어지고 있어 전세난을 잠재우기엔 역부족이라는 평이다.

오늘경제


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.