[오늘경제] PF증가 속 '금융대기업들 새둥지' 예정
[오늘경제] PF증가 속 '금융대기업들 새둥지' 예정
  • 이범석 기자
  • 승인 2020.01.15 09:31
  • 댓글 0
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금융당국 PF 관련 강도 높은 규제안 발표
2020년 오피스 공급 물량 사상 최대 예상

(시계방향)한국투자신탁운용이 이전을 준비 중인 전국경제인연합회 회관, 스위스계 글로벌 금융사 UBS의 한국 본사 이전 예정지 트로폴리스 빌딩, LB자산운용과 싱가포르투자청(GIC)이 매각을 협상 중인 아크로포레스트 오피스 빌딩(디타워), KB자산운용과 베스타스자산운용이 손잡고 지상 4~23층을 총 2182억원에 인수한 센터플레이스(구 YG타워), 한화건설이 이달 중 이전을 준비하고 있는 시그니처타워, NH투자증권과 이지스-KKR 컨소시엄이 인수전을 펼치고 있는 파크원 타워2. 사진편집=오늘경제
(시계방향)한국투자신탁운용이 이전을 준비 중인 전국경제인연합회 회관, 스위스계 글로벌 금융사 UBS의 한국 본사 이전 예정지 트로폴리스 빌딩, LB자산운용과 싱가포르투자청(GIC)이 매각을 협상 중인 아크로포레스트 오피스 빌딩(디타워), KB자산운용과 베스타스자산운용이 손잡고 지상 4~23층을 총 2182억원에 인수한 센터플레이스(구 YG타워), 한화건설이 이달 중 이전을 준비하고 있는 시그니처타워, NH투자증권과 이지스-KKR 컨소시엄이 인수전을 펼치고 있는 파크원 타워2. 사진편집=오늘경제

[오늘경제 = 이범석 기자] 한눈에 보는 오늘경제,

증권사를 중심으로 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 채무보증 규모가 빠른 속도로 증가하고 있는 가운데 국내외 재계와 금융권들이 지난해부터 대거 사옥이전을 계획 중이거나 이미 매매가 완료돼 이전을 앞둔 것으로 나타나면서 임대 오피스 시장이 크게 요동칠 것으로 보인다.

금융당국은 올해 2분기부터 부동산 PF 채무보증 한도를 자기자본 대비 100%로 설정하고 채무보증 신용 위험액 산정 시 위험 값을 상향 조정(12%->18%)하는 내용을 담은 ‘부동산 PF 건전성 관리방안’을 발표했다.

증권업계는 이 같은 규제로 증권사의 건전성 지표인 순자본비율(NCR)이 하락할 수 있다는 우려를 표명하고 있지만 일각에서는 12‧16 부동산 대책으로 간접투자 시장 활성화를 예상하고 있다.

정부가 저금리시대 투기수요의 근절을 위해 대출규제, 종합부동산세 및 양도소득세, 분양가 상한제 및 분양가 상한제 지역 확대 내용 포함한 초강력 금융·세제 규제를 발표했다.

이번 규제안은 개인의 부동산 직접투자 규제와 함께 부동산 간접투자 시장인 공모시장 활성화를 장려하기 위한 동시에 신규 상장 공모 리츠에 대한 관심을 끌어 올릴 것으로 보인다.

올해 서울을 비롯한 주요 수도권 지역의 연면적 1000평 이상 오피스 빌딩의 신규공급은 총 37개동, 약 78만평에 달할 전망이다.

마곡지구가 포함된 기타 권역의 신규공급 물량이 37만5000평(48%)으로 가장 많고 여의도가 15만7000평으로 그 뒤를 잇고 있다.

이는 지난해 대비 2배 이상의 물량이 신규로 공급되는 것으로 업계에서는 임대시장에 미칠 영향에 주목하고 있다. 반면 상대적으로 신규공급이 제한적인 강남 권역은 현재 수준의 공실률이 유지될 것으로 보인다.

지난해 4분기 오피스 거래는 여의도 권역의 사옥 거래 및 기타 권역의 우량 오피스 거래가 가장 많은 것으로 나타났다.

서울지역 대형 오피스 상권의 경우 지난해부터 이어져온 거래가 올해까지 이어지면서 금융권 대기업 등의 사옥 이전이 활발할 것으로 예상되면서 오피스 상권을 견인할 것으로 보인다.

한화건설은 1월 말 여의도 전경련회관(FKI)에서 연면적 2만3000평 규모의 장교동 한화빌딩(7~10층) 및 시그니쳐타워(14~15층)로 이전을 계획하고 있는 것으로 전해졌다.

또한 저스트코(JustCo)도 콘코디언빌딩(4개층)에 오는 3월 5호점 오픈을 계획 중에 있이며 스위스계 글로벌 금융사 UBS의 한국 본사 역시 센트로폴리스로 이전을 추진 중인 것으로 알려지면서 센트로폴리스의 공실률이 5~10% 로 줄어들 전망이다.

지난해 4분기 싱가포르 공유오피스 업체인 저스트코(JustCo)의 4호점이 연면적 약 3900평, 16층 규모의 오피스로 빌딩 전체를 공유오피스로 사용 하고 있는 저스트코타워 강남에 오픈하면 임대시장에 입김을 불어넣었다.

여기에 한국투자신탁운용도 한국투자증권 빌딩에서 전경련회관(FKI)으로 오는 3월부터 이전에 들어가 예정이다. 한국투자신탁운용의 이전은 금융지주 계열사 조직의 확장으로 이전이 결정됐다.

여의도 사옥을 매각한 NH투자증권도 사옥 이전을 밝힌 상태로 새 둥지는 오피스로 파크원이 가장 유력시 되고 있다.

반면 일부 임대 오피스 상권의 경우 일찌기 인수전으로 인해 몸값이 크게 오르고 있다.

NH투자증권과 이지스-KKR 컨소시엄의 양강 구도로 좁혀진 파크원 타워2 인수전이 대표적인 예다.

파크원 타워2 인수전에는 NH투자증권과 이지스-KKR 컨소시엄 모두 지난해 연말 기준으로 9000억원대 후반 가격을 제시한 것으로 알려졌다.

파크원은 오피스 타워 2개동과 백화점, 호텔 등의 복합시설을 갖추고 있으며 이미 현대백화점 5만4000평, 페어몬트 호텔 1만5000평이 사용 예정이며 오피스 면적 은 11만9000평으로 오는 7월 준공을 앞두고 임대마케팅을 시작한 상태다.

파크원의 오피스 2개동 연면적(약 11만9000평)은 서울시 전체 오피스 Stock의 약 1%를 차지하는 규모다. 매각 대상인 파크원 타워2는 53층, 4만8000평 규모를 자랑한다.

LB자산운용은 싱가포르투자청(GIC)과 서울 성수동 아크로포레스트 오피스 빌딩(디타워)을 대림산업으로부터 6000억원(평당 1800만원대)에 매입 협상 중인 것으로 전해지고 있다.

골드만삭스도 미국계 자산운용사인 인베스코 등 글로벌 투자기관들이 투자에 관심을 보였으며 이미 단독 입찰에 나선 것으로 알려졌다.

성수동이 주요 오피스 권역은 아니지만 서울의 얼마 남지 않은 3만평 이상의 대규모 개발이라는 점에서 기관들이 잇따라 투자에 뛰어든 주 요인으로 꼽힌다.

KB자산운용도 베스타스자산운용과 서울 중구에 위치한 지난 2011년 준공된 센터플레이스(구 YG타워)의 지상 4~23층을 총 2182억원에 인수하기로 결정하고 매매계약을 체결한 상태다.

KB자산운용은 지난 2018년 7월 초부터 베스타스자산운용이 매각을 시도했다가 구분 소유부분과 가격 협상에서 이견이 생겨 매각이 불발되면서 KB자산운용이 부동산 펀드를 통해 매입에 나서게 됐다.

이지스자산운용 역시 강남역 뉴욕제과 빌딩을 이미 1420억원에 인수한 것으로 전해지고 있다.

이지스자산운용은 서울 서초동 소재 옛 뉴욕제과 빌딩을 개인으로부터 평당 6억9000여만원에 인수 했다.

1974년도에 준공된 뉴욕제과 빌딩은 6층 규모로 현재 1~4층에 삼성물산의 의류브랜드 ‘에잇세컨즈’가 입점해 있으며 이지스자산운용은 삼성물산의 임차계약 만료와 잔금 납부 완료 시 기존 빌딩을 철거 후 신축할 목적으로 인수를 결정했다.

이에 따라 뉴욕제과의 필지 용적률이 현재 381.3%에 달하지만 현재 빌딩 높이가 6층에 불과해 이를 10~12층 정도로 신축할 경우 가치 상승은 상상을 초월할 것으로 보인다.

한편 지난해 종결되지 못한 오피스 거래지연으로 이월되 현재 거래중인 매물로는 남산스퀘어, 트윈시티남산, 오렌지센터를 비롯해 강남권의 글라스타워 일부 지분, SEI 타워, 여의도의 파크원 타워2, 삼성생명 여의도빌딩 및 성수동 대림 아크로포레스트 디타워 등이 대표적이며 이들의 상반기 거래규모는 5조원을 호가할 전망이다.

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