‘절세미녀’가 알려주는 양도소득세 ‘절세’하는 노하우
‘절세미녀’가 알려주는 양도소득세 ‘절세’하는 노하우
  • [오늘경제 임효정 기자]
  • 승인 2018.07.31 10:43
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‘절세미녀와 절세하기’를 주제로 강의를 하고 있는 이윤실 회계사
‘절세미녀와 절세하기’를 주제로 강의를 하고 있는 이윤실 회계사

이윤실 태하세무회계 대표회계사가 7월 31일(화) 274회 부동산융합포럼에서 ‘절세미녀와 양도소득세 절세하기’를 주제로 강의했다.

이번 강의의 안건은 크게 1세대 1주택 비과세 바로 알기, ‘다가구 주택의 덫을 조심하라’, 상가겸용주택 소유자 절세하기, 부담부증여로 나뉘었다.

이 회계사는 먼저 1세대 1주택 비과세와 관련해 제89조 ‘비과세 양도소득’에 대해 반드시 알아야 한다고 강조했다. 89조 1항을 살펴보면, “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다“고 말하고 있다. 양도 당시 9억 원을 초과하는 고가주택에는 과세하겠다는 것이다.

자세히 살펴보면, “(양도일 현재) 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건(즉, 2년 이상 보유하고 2018년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득 주택은 2년 이상 거주요건 추가)을 충족하는 주택이어야 한다”고 언급하고 있다.

또 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거, 봉양, 혼인 등으로 인해 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택이 1세대 1주택에 해당된다.

1세대 1주택 비과세 특례 중 일시적 2주택의 양도세 비과세 요건에는 ‘1ㆍ2ㆍ3 법칙’이 있다. 양도가액이 9억 원을 넘지 않는 경우가 있고, 주택 취득 이후 1년 이상 보유한 상태에서 다른 주택을 취득하는 경우, 기존에 샀던 집을 2년 이상 보유한 경우(8.2대책으로 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주), 새로운 주택을 취득하고 3년 이내에 직전에 보유한 주택을 파는 경우가 그 법칙이다.

1세대 1주택 비과세 중 1세대란 거주자 및 그 배우자, 거주자 및 그 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족을 뜻한다. 여기에서 생계란 대법원 해석 상 동일한 생활 자금으로 생활하는 단위다. 가족은 거주자 및 배우자의 직계존비속(배우자포함) 및 형제자매다. 취학, 질병, 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 일시적 퇴거한 자도 포함된다.

1세대 1주택 비과세 판단 시 과세당국은 2단계로 판단한다. 1단계는 공부상 판단으로, 주민등록상 동일세대여부를 확인하는 것이다. 2단계는 실질판단으로 납세자가 별도 세대임을 주장하거나 양도일 근접 세대분리가 이루어지는 등 의심스런 경우, 실제 생계를 같이하는지 판단한다.

납세자는 실제 동일세대가 아니었다면 별도 세대임을 입증해야 한다. 아파트 입주자 관리카드, 관리비 납입증, 경비원과 인근주민의 사실 확인서, 각종 우편물 수령증, 주변 인근 마트 등에서의 신용카드 이용내역, 인근 금융기관 및 관공서 이용내역, 교통카드 이용내역 또는 인근 주유소 이용내역 등으로 입증 가능하다. 

1세대 1주택 비과세에서 말하는 주택이란 사실상 상시로 주거하는 것을 의미한다. 실질과세의 원칙을 적용하며, 사실상 용도가 불분명한 경우 공부상 용도에 의거해 판단한다. 무허가주택도 사실상 주거로 사용한 경우에는 주택으로 보며, 다가구주택을 하나의 매매단위로 해 양도하는 경우에도 단독주택(1주택)으로 본다.

오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되는 때는 주택에 해당한다. 장기간 주택으로 사용되지 않았다 하더라도 언제든지 본래 용도인 주거용으로 사용할 수 있는 상태에 있는 경우 이를 주택으로 본다.

한편, 이 회계사는 공인회계사세무사, 공인중계사, 부동산투자자문사로 SBS CNBC의 ‘절세미남, 절세미녀’에 출연한 바 있다. 한국부동산개발협회 부동산개발전문인력 강사이며, 조선일보 ‘땅짚고’라는 부동산 관련 절세기사를 연재 중이고, 한국공인회계사협회 소셜미디어 자문TF위원이자 금융전문지원센터 전문검토위원이다.

이윤실 회계사가 ‘절세미녀와 절세하기’를 주제로 강의를 하고 있다.
이윤실 회계사가 ‘절세미녀와 절세하기’를 주제로 강의를 하고 있다.

[오늘경제=임효정 기자]

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