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2021-04-12 11:55 (월)
[부동산창업]지역주택조합, 이렇게 해야 성공한다
[부동산창업]지역주택조합, 이렇게 해야 성공한다
  • 송태용 sty@
  • 승인 2017.08.17 16:45
  • 댓글 0
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지난 6월 19일 새 정부의 첫 부동산 정책발표가 있었다. 주택시장 안정과 실수요자 보호정책에도 불구하고 부동산시장에는 큰 영향을 미치지 못하고 있다. 주택가격은 수많은 주택가격안정화 정책을 보란 듯이 이겨내고 우리의 능력을 벗어나 부동산시장을 만성 초과수요시장으로 만들고 있다. 이같은 부동산시장 여건 속에서 서민들에게 간절한 내집 마련의 대안을 지역주택조합 사업에서 찾는 방법을 살펴본다.
지역주택조합 사업은 실소유자 위주로 운영하여 주택시장에 대한 투기를 방지하기 위함으로 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 무주택 또는 소형주택(전용면적 85㎡이하 1채에 한하여 당첨자 및 이를 승계한 자를 포함) 소유자로 조합설립인가 신청일 현재 동일한 시·도 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자격요건을 갖춘 세대주로 구성된 조합원이 조합을 구성하여 내집 마련을 위한 주택건설사업으로 1980년 주택건설촉진법(1973년 1월 15일 시행 ~2003년 11월 30일 주택법으로 개정 시행)으로 도입되어 37년을 이어오며 많은 제도적 보완을 거친 서민들의 주택공급을 위한 제도이다.
지역주택조합사업은 많은 성공사례가 있는 반면 일부 무책임한 개발업자들로 인해 부정적 시각이 많은 것 또한 사실이다.
이에 조합원의 피해방지를 위하여 조합원을 공개모집하고, 조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차를 조합규약에 포함토록 하고, 업무대행사의 자격요건 및 업무범위 구체화 및 손해배상책임 부여, 시공보증서 제출 등 올해 6월 3일 주택법 및 시행규칙을 개정 시행하였고, 7월11일 시행령을 개정 시행함으로 지역주택조합사업의 문제점을 보완하여 주택조합 운영의 투명성 제고 및 조합원의 권익보호와 사업 활성화에 긍정적으로 작용할 것으로 생각된다.
지역주택조합사업은 사업진행에 따른 손실과 이익이 사업주체인 조합과 그 구성원인 조합원에게 돌아가므로 성공적인 조합사업이 되기 위해서는 운영상에 문제가 발생 되지 않도록 사업계획수립 시 면밀한 검토가 필요하다.
 
사업의 안정적 성공을 위해 조합이 갖춰야 할 기본
 
첫째, 사업의 안정성 확보
1. 모든 계약은 조합이 부동산에 특화된 법무법인을 선정하여 이를 통해 진행하라.
사업초기 업무대행사, 시공사, 조합설립 추진위 간의 업무협약에서부터 토지매매계약 및 분양대행계약, 공사도급계약, 각종 용역계약, 조합규약 등 전문 법무법인을 사전 선정하여 조력을 받아 진행하면 향후 계약조항으로 인한 분쟁을 미연에 예방하고 조합원의 사업참여에 대한 불안요인을 해소하여 사업의 안정성을 높인다.
2. 조합원 구성비율 및 일반분양 분의 적정성 검토
입지여건이 양호하여 일반분양 분을 늘린다면 사업의 기대이익이 높아 조합원 부담분은 줄어드는 효과가 있는 반면 일반분양이 저조하다면 그만큼 사업 리스크로 조합원 부담이 늘어날 수 있으므로 일반분양분은 사업분석을 통해 적정분을 유지하는 것이 사업의 유연성과 안정성을 높일 수 있다. 전체 계획 세대수에 조합원의 구성 비율을 높인다면 사업의 안정성으로 시공사의 사업 참여가 용이하고 시공사의 공사비 회수에 대한 리스크가 낮아 공사비 협의에 유리하다. 시공사는 사업참여 조건으로 조합원의 구성 비율을 80% 정도 요구하고 있다.  

둘째, 사업타당성 분석
1. 사업성분석을 면밀히 하라.    
사업부지 확보, 사업기간, 상품계획, 시공사 협의 및 사업비산출, 분양가 등 초기사업계획을 업무대행사가 수립하여 제안하므로 이를 공인된 전문기관 등의 검증을 받는 것이 사업의 유연성을 높일 수 있다.
물론 시공사가 사업에 참여하기 전 충분한 사업타당성 조사를 하겠지만 시공사는 사업 참여의 전제조건이 있고, 이 조건이 충족되어야만 사업에 참여하기 때문에 업무대행사 또한 전문업체로서 사업성에 대하여 외부검증을 받아 제안한다면 업무의 공정성 확보 및 시공사 협의시 효과적일 것이며, 어차피 초기사업비 조달 시 필요한 사항이다.
2. 사업부지 확보 시 계약조건의 유연성을 확보하라.
지역주택조합 사업은 사업부지 확보 여부가 사업진행에 상당한 영향을 준다. 조합설립을 위해서는 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 한다. 초기 업무대행사의 자금 선 투입으로 토지를 사전 계약해 사업부지를 확보함으로써 사업의 안전성을 높여야하나 업무대행사 또한 토지계약금의 선투입이 쉽지는 않다. 만약 토지계약의 조건이 열악하여 잔금지급 전까지 조합설립이 되지 않거나 금융구조의 강화로 자금조달이 용이치 않을 경우의 리스크가 현실적 부담이다.
사업초기 사업비 부재로 토지사용 동의서로 대체하는 경우가 있다. 이는 사업추진 과정에서 토지비의 상승으로 인한 사업비 증가 요인으로 조합의 부담으로 귀속된다. 따라서 업무대행사의 초기사업비 조달과 사업계획수립 시 토지계약 조건의 유연성 확보가 그만큼 중요하다.
 
셋째, 조합의 건전성확보
1. 조합규약을 보완하여 조합의 건전성을 확보하라.
지역주택조합은 민법상의 조합이 아닌 비 법인사단으로 규정되어있다. 이러한 규정에 의하여 설립된 주택조합은 대표자나 관리인이 있는 법인이 아닌 사단으로서 사단법인에 관한 민법규정 가운데서 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고 유추 적용하고 있다. 
따라서 지역주택조합은 정관이 아닌 규약으로 운영되므로 여러 분쟁사례를 참조하여 사전 선정한 법무법인의 조력을 받아 규약을 제정함으로써 향후에 분쟁을 방지하고 조합의 건전성을 확보할 수 있다.
2. 조합원과 소통하라.
사업진행 현황 등을 조합 홈페이지, SNS 및 소식지(광고효과로 연결)등으로 소통하여 조합원의 이탈을 방지하고 신뢰를 확보하여 내이웃 만들기 등 주변의 홍보효과를 통해 분양활성화로 연계해야 한다. 지금은 지역주택조합사업에 대해 사전검증 할 수 있는 수많은 정보매체와 수요자들의 스터디로 조합의 이미지가 최고의 광고이다.
 
속초 테라스 하우스 관심가질 만
지역주택조합사업의 성공사례를 만들기 위한 기본을 짚어보았다. 지역주택조합 사업은 충분한 메리트를 가지고 있는 주택사업으로 조합의 건전성확보와 이미지가 사업의 성패를 가름을 새겨두었으면 한다.
삶의 공간이 여유로운 공간으로 바뀌면 일상의 즐거움이 늘어날 듯하다. 은퇴 후 생활공간으로 슬로라이프를 위한 헬스가 특화된 전원조합주택을 생각해보았다.
수도권과의 교통 거리단축으로 속초가 은퇴 후 살고 싶은 곳으로 선호도가 높다고 한다. 30분 거리에 산과 바다와 온천이 있는 속초는 휴양도시로 세계화를 노려볼 만하다.
최근 기호를 충족하는 속초에 지역주택조합을 발견했다. 동해바다와 설악산 그리고 골프장을 인접에 둔 파인씨티 파밀리에 테라스 하우스다.
 

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